Bankinfo
Bankrapport
StockRate
Konsulentydelser
Om Os
Af Advokat Hans Henrik Tausen01.01.2005
"Tillæg" til tilstandsrapporter
Lov nr. 391 af 14. juni 1995 om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. har været i kraft siden 1. januar 1996. Loven statuerer den såkaldte ”Huseftersynsordning”, der efterhånden har nået en bred folkelig udbredelse, idet ca. 95 % af alle gennemførte hushandler er omfattet af nævnte ordning.
Ordningen går i korthed ud på, at i det omfang en sælger af fast ejendom udleverer en tilstandsrapport udarbejdet af en særligt beskikket bygningssagkyndig, bilagt et tilbud om tegning af en såkaldt ejerskifteforsikring, vil sælgeren kunne frigøre sig for et 20-årigt mangelansvar, forudtsat sælgeren tillige tilbyder køberen at betale halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen.
Begrundelsen for indførelsen af den pågældende ordning var oprindeligt, dels som ovenfor anført, at sælgeren skulle kunne frigøre sig for mangelsansvaret over for en køber, dels, at køberen på baggrund af den udleverede tilstandsrapport kunne danne sig indtryk af ejendommens mangler og kvaliteter samt tegne en forsikring dækkende de skjulte skader på ejendommen, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten.
Bestemmelsen i lovens § 2 er nærmere:
"Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysninger om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke overfor sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2 til 6. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten."
Stk. 3 har følgende ordlyd:
"Fremlægger sælgeren tilbud på en ejerskif-teforsikring, jf. § 5, gælder stk. 1 kun, hvis sælgeren inden det i stk. 2 nævnte tidspunkt ved skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden forsikring, som opfylder de i § 5 nævnte betingelser."
Huseftersynsordningen er således gældende, såfremt køberen forinden denne binder sig til handlen, har modtaget en tilstandsrapport, et ejerskifteforsikringstilbud samt bindende tilbud fra sælgeren om, at denne vil betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten er udarbejdet efter særlige retningslinier, der fremgår af den såkaldte "huseftersynsbekendtgørelse", der løbende er blevet ændret siden den første bekendtgørelses ikrafttræden den 1. januar 1996. Det som køber skal være opmærksom på, når denne modtager en tilstandsrapport, er, at det følger af bekendtgørelsens §§ 9 og 10, at rapporten alene udtaler sig om skader på selve bygningen, vil at mærke sådanne skader, som alene vil kunne afdækkes ved en visuel eller ikke destruktiv gennemgang af bygningen. Man kan som køber derfor ikke forvente, at samtlige mangler og skader, der måtte være på ejendommen, fremgår af rapporten. Det er således tanken, at alle de forhold der vil kunne henføres i kategorien "skader" (brud lækage, revnedannelser, deformeringer mv.) og som ikke fremgår af tilstandsrapporten er sådanne forhold, som skal dækkes af den tegnede ejerskifteforsikring. Huseftersynsbekendtgørelsen opstiller i §§ 9,10 og 11 de begrænsninger, som bygningsgennemgangen er underlagt, hvilket i sagens natur fører til, at selve den udleverede rapport tillige er begrænset i sin grundighed. Rapporten omhandler således ikke prognoser i relation til, hvor megen restlevetid, der kan henføres til de enkelte bygningsdele, ligesom rapporten heller ikke udtaler sig om, hvad det vil koste at udbedre de skader, som bygningskonsulenten har konstateret.
Imidlertid ser man ofte, at der på den bygnings-sagkyndiges foranledning eller på foranledning af ejendomsmæglere og forsikringsselskaber bilægges et såkaldt "tillæg" til den enkelte tilstandsrapport. Disse tillæg udtaler sig om andet og mere end, hvad der fremgår af den tilstandsrapport, som udleveres i medfør af lovens § 2. Det er således misvisende at kalde de pågældende oplysninger for "tillæg", da der ikke i loven er hjemmel til at anføre andet i tilstandsrapporterne, end det der fremgår af de rapportskemaer, som er godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen. Sådanne "tillæg" er omfattet af huseftersynsbekendtgørelsens § 13, der har følgende ordlyd:
"Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen påtage sig ydelser uden for bygningen ud over bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring."
De færreste sælgere vil næppe være opmærksomme på, at disse ekstra ydelser fra den bygningssagkyndige er selvstændige rapporter udarbejdet af den bygningssagkyndige oftest på foranledning af den bygningssagkyndiges hvervgivere på en sådan måde, at rapporten formelt set udleveres på sælgerens vegne til potentielle købere. Rapporten er således ikke omfattet lovens § 2, hvorfor en køber af fast ejendom med sådan en rapport i hånden vil kunne rejse krav overfor sælgeren, uagtet denne har udleveret en rapport godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen, ejerskifteforsikringstilbud samt tilbud om betaling af halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen.
Hvis der således er fejl i rapporten, f.eks. i den bygningssagkyndiges skøn over levetider og udbedringsomkostninger, vil køberen efter omstændighederne, i det omfang køberen må antages at have lidt et økonomisk tab som følge af de pågældende fejl kunne rejse krav om betaling af erstatning overfor sælgeren.
Hertil kommer, at kvaliteten og anvendeligheden af de pågældende tillæg ofte viser sig at være stærkt begrænset. Prognoser i relation til levetid og udbedringsomkostninger er baseret på en visuel og ikke destruktiv gennemgang af ejendommen, hvorfor oplysninger af denne art ofte alene relaterer sig til "toppen af isbjerget".
Da der ikke består et kontraktforhold mellem den bygningssagkyndige og den efterfølgende køber af ejendommen, vil køberen ikke kunne rette sit krav mod den bygningssagkyndige, da den pågældende rapport ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Lovens § 3, stk. 1, første punkt, angiver specifikt, at køberen kan rejse sit eventuelt krav om betaling af skadeserstatning over for den bygningssagkyndige, i det omfang denne har begået fejl ved udarbejdelsen af rapporten. Uden den pågældende hjemmel er der ikke adgang til at rejse krav om betaling af skadeserstatning direkte overfor den bygningssagkyndige, jf. dom afsagt af Østre Landsret den 6. december 2002 (8. afdeling B-3489-01). Sælgeren vil således være den, der står i første række i relation til et krav, der rejses på baggrund af et "tillæg" til tilstandsrapporten. Såfremt kravet er begrundet i fejl i den pågældende rapport, vil det naturligvis være nærliggende for sælgeren at inddrage den bygningssagkyndige under en sådan sag, ligesom det synes nærliggende at inddrage ejendomsmægleren, dersom denne ikke i forbindelse med udlevering af det pågældende tillæg til køberen, har gjort sælgeren opmærksom på, hvad dennes retsstilling er ved udleveringen af den pågældende rapport. Selvom sælgeren vil have mulighed for at kunne videreføre kravet til de rådgivere, der har været involveret i handlen, må sælgeren tåle at skulle være første led i en sådan sag med det ubehag og de omkostninger, der er forbundet ved at være part i en retssag. Det skal hertil bemærkes, at sælgeren ikke har mulighed for at gøre brug af den adgang, der er for købere til at indklage den bygningssagkyndige for Ankenævnet for Huseftersyn, idet Ankenævnet alene behandler klager over rapporter, der er udarbejdet i overensstemmelse med retningslinierne anført under huseftersynsordningen.
Der kendes endnu ikke eksempler på sager, der specifikt er rejst på baggrund af disse "tillæg" til tilstandsrapporter. Det må imidlertid forventes, at den tiltagende eksponering for området for tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer i fremtiden vil rejse spørgsmålet, om validiteten af disse tillæg, hvorunder selve ansvarsgrundlaget vil blive klarlagt. Problematikken skal endvidere ses i lyset af, at de færreste sælgere af fast ejendom er klar over, hvilken betydning det pågældende tillæg har. Sælger af fast ejendom bliver sjældent spurgt om hvorvidt de ønsker det pågældende tillæg udarbejdet, der udleveres til køber i naturlig forlængelse af de øvrige dokumenter omfattet af lovgivningen. Som sælger af fast ejendom, bør man derfor være opmærksom på, hvad der rent faktisk udleveres til kommende købere af den ejendom, som er sat til salg. Problemet i den relation er, at de færreste sælgere kan formodes at have den juridiske indsigt i den pågældende problemstilling, og kan derfor ikke formodes at være klar over, hvilken rækkevidde, der er i det pågældende "tillæg".
Juridisk orientering redigeres afadvokat Kim Utzon Jybæk, LL.M.
Advokatfirmaet KYED & JYBÆK
Frederiksberggade 2
1459 København K.
Tlf: 33 145 145
Fax: 33 112 741
Mail: mail@kyed-jybaek.dk
web-site: www.kyed-jybaek.dk
Disclaimer
Advokatfirmaet Kyed & Jybæk har ophavsret til de juridiske artikler, som offentliggøres under overskriften "Juridisk Orientering" på Bjarne Jensen Consults hjemmeside. Indholdet offentliggøres i oplysningsøjemed, og kan således ikke træde i stedet for juridisk rådgivning. Det tilstræbes, at indholdet er ajourført, men der garanteres ikke for artiklernes indhold.
Det er ikke tilladt at ændre på indholdet eller at sælge, gengive, udleje, fremvise, offentligt fremføre eller på anden måde helt eller delvist sprede indholdet i offentligt eller kommercielt sigte, eller i øvrigt benytte indholdet på en måde, der alene tilkommer Advokatfirmaet Kyed & Jybæk.