Bankinfo
Bankrapport
StockRate
Konsulentydelser
Om Os
Af Advokatfuldmægtig Peter Dianati01.10.2004
Nye regler for andelsboliger
Den 23. marts 2004 vedtog Folketinget en lov, der betyder nye muligheder og risici for andelsboligejere. Loven bygger på en betænkning fra 2002 om pant og udlæg i andelslejligheder, og træder i kraft 1. januar 2005.
Betænkningen blev udarbejdet af en arbejdsgruppe nedsat af den daværende by- og boligminister. Arbejdsgruppen skulle kortlægge, vurdere og foreslå løsninger på de problemstillinger, der knytter sig til arrest og udlæg i andele i private andelsboligforeninger, samt overveje muligheden og behovet for at etablere adgang til pantsætning af andele.
Arbejdsgruppens anbefalinger er i vidt omfang blevet gennemført med den nye lov, og de væsentlige elementer af den nye lov, er da også netop, at der åbnes mulighed for pantsætning af andelsbeviser samt at forbuddet i andelsboliglovens § 6 a mod udlæg i andele i andelsboligforeninger ophæves.
Pant i andelsboligen
Før vedtagelsen af de nye regler, fandtes der ikke et regelsæt for pantsætning af andele, og andelene kunne derfor ikke stilles til sikkerhed for lån i f.eks. et pengeinstitut. Andelshaveren har endvidere ikke mulighed for at optage realkreditlån til finansieringen, fordi det reelt er foreningen, som ejer ejendommen.
Ved køb af en andelsbolig skal køber typisk betale overdragelsessummen kontant. Det er i den forbindelse almindeligt, at køber finansierer en del af overdragelsessummen ved et lån i et pengeinstitut. Det samme gælder, hvis andelshaveren vil forbedre sin bolig. Sådanne lån uden sikkerhed er selvsagt dyrere, end lån der ydes mod betryggende sikkerhed.
Med de nye regler åbnes mulighed for pantsætning. Heri ligger, at andelshavere får mulighed for at optage lån i f. eks. et pengeinstitut mod sikkerhed i andelen og den dertil knyttede boligret. Muligheden for pantsætning må forventes at lette finansieringen for købere af andelsboliger og forbedre grundlaget for, at andelshavere kan få finansieret forbedringsarbejder i boligerne.
Efter forslaget får alle andelshavere mulighed for at pantsætte andelen uanset modstående vedtægtsbestemmelser. Loven indebærer, at andelsboligforeningerne ikke kan beslutte at udelukke eller begrænse adgangen til at pantsætte andelen.
Loven afviger, fra betænkningens indstillinger på dette punkt, da arbejdsgruppen fandt, at en lovbestemmelse, der begrænser foreningernes mulighed for at begrænse eller afskære deltagernes adgang til pantsætning, ville være et indgreb i foreningernes selvstyre.
Regeringen har imidlertid den holdning, at alle andelshavere skal have samme adgang til pantsætning af andelen, ligesom man ønskede, at alle købere af andele stilles lige med hensyn til muligheden for at få finansieret købesummen.
Loven berører derimod ikke foreningens mulighed for at optage pant med sikkerhed i ejendommen. En panthaver med sikkerhed i andelsboligen må således respektere foreningens beslutning om låneoptagelse.
Som en følge af pantsætningsmuligheden er garantibestemmelsen i andelsboligloven ophævet. Efter denne bestemmelse kan en køber af en andel forlange, at andelsboligforeningen stiller garanti for en del af købesummen. Med indførelse af mulighed for pantsætning af andele bortfalder den afgørende begrundelse for garantistillelsen.
Der er ikke med loven gjort nogen begrænsninger i finansieringsformålet. Der er således ingen begrænsninger i de formål til hvilke, der kan optages lån i pengeinstitut til finansiering mod sikkerhed i andelen. Der vil derfor kunne optages lån til finansiering af andelen, forbedringer i boligen og andre formål, som ikke har nogen tilknytning til andelen. Den enkelte andelsboligforening kan heller ikke begrænse formålene gennem vedtægtsbestemmelser.
Ophør af udlægsforbuddet
Med indførelse af mulighed for pantsætning opstår der behov for, at långiver kan opnå fyldestgørelse for sit tilgodehavende, hvis andelshaveren misligholder låneaftalen. En betingelse for fyldestgørelse eller tvangsrealisation er ifølge almindelige fogedretlige regler et forudgående udlæg.
I perioden fra oprettelsen af de første andelsboligforeninger i begyndelsen af 1900-tallet og frem til 1996 var det under henvisning til bestemmelser i retsplejeloven fast antaget i retspraksis, at andelsboliger ikke kunne gøres til genstand for udlæg, hvis der i foreningsvedtægterne var optaget et forbud mod udlæg. En betingelse for, at kreditorerne skulle respektere udlægsforbudet var, at andelshaveren ikke kunne råde over andelen gennem pantsætning.
Med en kendelse i 1996 fastslog Højesteret, at der ikke er hjemmel til at træffe bestemmelse i vedtægterne for en andelsboligforening om at udelukke udlæg i en andel. Kendelsen førte til, at der ved en lovændring blev indført et forbud mod udlæg, jf. § 6 a i lov nr. 383 af 10. juni 1997.
Forbudet var ikke tænkt som en vedvarende løsning, idet det fremgik af forarbejderne til lovændringen, at der skulle arbejdes videre med de problemstillinger, som udlæg i og tvangssalg af andelsboliger rejser. Med den nye lov ophæves dette forbud i andelsboliglovens § 6 a mod udlæg i andele i andelsboligforeninger.
Herved bliver det også muligt at foretage udlæg i andelsboligen for krav, som ikke er sikret ved aftalt pant.
Ophævelsen af udlægsforbuddet kan indebære, at en andelshaver mister sin bolig som følge af udlæg.
Samtidig med, at udlægsforbuddet i andelsboligloven ophæves, er gennemført en præcisering af retsplejelovens § 509, hvorefter der ikke kan foretages udlæg i aktiver, herunder andele i andelsboligforeninger, bortset fra fast ejendom, der er nødvendige til opretholdelse af et beskedent hjem og en beskeden levefod for skyldneren og dennes husstand (trangsbeneficiet).
Sammenfatning
Sammenfattende kan det om de nye regler siges, at en af de væsentligste forskelle mellem andelsboliger og ejerboliger nu er fjernet. Andelsboligejeren vil kunne pantsætte sin bolig og derved opnå en billig finansiering, og vil tillige kunne blive tvunget til at fraflytte sin ejendom, såfremt andelsboligejeren skulle havne i et økonomisk uføre.
Disse muligheder og risici har alle dage været til stede for ejere af ejerboliger, og det kan på den baggrund lidt populært konstateres, at andelsboliger med de nye regler bevæger sig længere væk fra de beskyttelsesregler, der findes for lejere af lejeboliger - samtidig med at den juridiske konstruktion bag andelsboliger får flere fællestræk med ejerboligers ditto.
Juridisk orientering redigeres afadvokat Kim Utzon Jybæk, LL.M.
Advokatfirmaet KYED & JYBÆK
Frederiksberggade 2
1459 København K.
Tlf: 33 145 145
Fax: 33 112 741
Mail: mail@kyed-jybaek.dk
web-site: www.kyed-jybaek.dk
Disclaimer
Advokatfirmaet Kyed & Jybæk har ophavsret til de juridiske artikler, som offentliggøres under overskriften "Juridisk Orientering" på Bjarne Jensen Consults hjemmeside. Indholdet offentliggøres i oplysningsøjemed, og kan således ikke træde i stedet for juridisk rådgivning. Det tilstræbes, at indholdet er ajourført, men der garanteres ikke for artiklernes indhold.
Det er ikke tilladt at ændre på indholdet eller at sælge, gengive, udleje, fremvise, offentligt fremføre eller på anden måde helt eller delvist sprede indholdet i offentligt eller kommercielt sigte, eller i øvrigt benytte indholdet på en måde, der alene tilkommer Advokatfirmaet Kyed & Jybæk.