Bankinfo
Bankrapport
StockRate
Konsulentydelser
Om Os
Af Advokatfuldmægtig Susanne Richter20.01.2007
Bedre og billigere bolighandel?
- ændringer i lov om omsætning af fast ejendom
På baggrund af rapporten "Bedre og billigere bolighandel" iværksatte regeringen i 2005 en modernisering af lov om omsætning af fast ejendom – i det følgende omtalt som "loven".
Dette resulterede i gennemførelsen af lov nr. 605 af 24. juni 2005 og lov nr. 453 af 22. maj 2006, hvis ændringer trådte i kraft den 1. juli 2006 og 1. oktober 2006. Formålet med nærværende artikel er at gennemgå udvalgte ændringer.
Adgangen til at drive ejendomsformidlingsvirksomhed
Tidligere var det kun registrerede ejendomsmæglere, advokater, pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, der måtte drive ejendomsformidlingsvirksomhed. Dette havde medført, at konkurrencen på markedet var stort set forsvundet, ligesom det var næsten umuligt for nye virksomheder at trænge ind på markedet.
I et forsøg på at øge konkurrencen indenfor branchen samt sikre bedre muligheder for kapitalindskud og generationsskifte, blev reglerne den 1. juli 2006 ændret, således at der ikke længere stilles krav til, hvem der kan eje en ejendomsformidlingsvirksomhed. Virksomheden skal blot for at sikre kvaliteten af det udførte arbejde drives af enten en registreret ejendomsmægler eller en advokat samt ske fra et selvstændigt forretningssted, medmindre alle ejerne er enten advokater eller ejendomsmæglere, jf. lovens § 8.
Partsrepræsentation
Udgangspunktet er fortsat, at ejendomsformidleren ikke kan repræsentere både køber og sælger i samme ejendomshandel, medmindre der er tale om opgaver af rent ekspeditionsmæssig karakter, herunder udarbejdelse af refusionsopgørelse eller skøde, og køber udtrykkeligt er gjort opmærksom på interessekonflikten, jf. lovens § 15.
Eneste ændring er, at ejendomsformidlerens muligheder for at varetage de rent ekspeditionsmæssige opgaver på vegne af køber med virkning fra den 1. juli 2006 er begrænset således, at ejendomsformidleren først kan indgå en berigtigelsesaftale med køber, når sælger har underskrevet den endelige købsaftale, og fortrydelsesretten ikke længere kan anvendes.
Baggrunden for denne præcisering er Højesterets udtalelser i U.2004.1732 H, hvor der blev taget stilling til netop spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsformidleren kan indgå en berigtigelsesaftale med køber, inden sælger har underskrevet den endelige købsaftale, som skabte tvivl om, hvorvidt ejendomsformidleren kan bistå køber med de ekspeditionsmæssige opgaver. Man ønskede derfor fra regeringens side at præcisere, at dette fortsat er muligt.
Når ejendomsformidleren bliver køber
Det har tidligere i givet anledning til praktiske problemer, når en ejendomsformidler pludselig selv bliver interesseret i den ejendom, som han har til salg. Det har derfor været nødvendigt med en præcisering af, hvordan en ejendomsformidler skal forholde sig i en sådan situation. Fremgangsmåden er fastlagt i lovens § 15, stk. 2 og indebærer, at ejendomsformidleren skriftligt opsiger formidlingsaftalen, frasiger sig sit vederlag og rådgiver om behovet for at søge anden bistand.
Skærpelse af oplysningspligt
Ejendomsformidlerens oplysningspligt er blevet skærpet for at skabe større gennemsigtighed og derved bedre beskyttelse af forbrugeren.
Ejendomsformidleren skal eksempelvis ikke længere kun oplyse om særlige interesser i forbindelse med ejendomshandlen. Med virkning fra den 1. oktober 2006 er han derimod, jf. lovens § 7, nu forpligtet til at oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i ejendomshandlen, herunder valg af finansiering, forsikring mv.
Modtager ejendomsformidleren endvidere provisioner, rabatter eller andet vederlag som følge af sin formidling af finansiering eller andre ydelser, skal dette skriftligt oplyses overfor forbrugeren, ligesom størrelsen af vederlaget også skal oplyses, hvis forbrugeren anmoder herom.
Kravene til ejendomsformidlerens oplysningspligt, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag samt i forbindelse med mulighederne for udarbejdelse af tilstandsrapport, er ligeledes skærpet.
Forøgelse af antallet af valgfrie ydelser
Til gengæld er antallet af obligatoriske ydelser, som ejendomsformidleren er forpligtet til at levere, reduceret med virkning fra den 1. oktober 2006.
Dette er sket for at gøre det mere attraktivt for den enkelte ejendomsformidler at satse på mere individuelle løsninger tilpasset den enkelte forbrugers behov, hvilket i sidste ende skal gøre det billigere for forbrugeren.
Ejendomsformidleren er nu alene forpligtet til at værdiansætte ejendommen, aftale kontantprisen, beregne salgsprovenu og brutto- og nettoudgifter på baggrund af ét finansieringsforslag, samt udarbejde salgsopstilling og udkast til købsaftale, jf. § 17, stk. 1, nr. 1-5.
Standardfinansieringsforslag
Tidligere var ejendomsmægleren forpligtet til at udarbejde 3 finansieringsforslag, men som følge af det stigende antal finansieringsmuligheder, samt det forhold at køber i stigende grad anvender sin egen rådgiver ved tilrettelæggelsen af finansieringen, er der ikke længere behov for at pålægge ejendomsformidleren denne administrative byrde.
Ejendomsformidleren er således med virkning fra 1. oktober 2006 i medfør af § 17, stk. 1, nr. 2 alene forpligtet til at udarbejde ét finansieringsforslag, som skal være baseret på et fastforrentet 30-årigt annuitetslån, idet dette er tilstrækkeligt til at sikre køber muligheden for at kunne sammenligne ydelserne på flere ejendomme.
Ejendomsformidlerens erstatningsansvar i forbindelse med udfærdigelsen af finansieringsforslaget skærpes derudover i medfør af ændringen af § 24, stk. 2, 2. pkt., således at forbrugeren, der har handlet i tillid til et forkert forslag om finansiering, samt som er i god tro, har krav på rimelig godtgørelse svarende til forskellen mellem den rigtige og forkerte beregning.
Depositum og garantistillelse
Ved køb af fast ejendom betaler køber typisk et depositum i forbindelse med sin underskrivelse af købsaftalen, selvom han på daværende tidspunkt ikke ved, om sælger efterfølgende vil acceptere tilbuddet. Efter de tidligere regler betød dette, at køber i tilfælde af, at sælger ikke accepterede tilbuddet, gik glip af forrentningen.
Med virkning fra den 1. oktober 2006 kan sælger nu som udgangspunkt kun stille krav om betaling af depositum for en del af købesummen, hvis sælger allerede har underskrevet købsaftalen, og sælger er forpligtet til at tilbagebetale depositum med renter, hvis handlen ikke gennemføres som følge af sælgers misligholdelse.
Er der tale om nybyggeri eller projektbyggeri modificeres udgangspunktet dog, fordi der her gør sig særlige hensyn gældende i forhold til projektudbyderens muligheder for finansiering af byggeriet. Det er således tilladt at stille krav om betaling af depositum, før sælger har underskrevet, hvis købsaftalen indeholder en frist for sælgers accept, der senest udløber umiddelbart efter påbegyndelsen af fundamentets støbning i det pågældende byggeri. Underskriver sælger ikke købsaftalen, skal der ligesom ved almindelige ejendomshandler ske tilbagebetaling med renter.
Krav om garantistillelse af restkøbesummen kan både ved almindeligt salg og projektsalg alene ske, når sælgeren har underskrevet købsaftalen. Ved garantistillelse skal der anvendes en særlig standardgaranti, medmindre køber i købsaftalen udtrykkeligt informeres, om at den pågældende garanti indeholder fravigelser fra standardgarantien.
Oprettelse af disciplinærnævn
Som noget helt nyt blev der den 1. juli 2006 oprettet et disciplinærnævn for ejendomsmæglere.
Disciplinærnævnet skal behandle klager over ejendomsmæglere, der har tilsidesat deres forpligtelser efter loven eller god ejendomsmæglerskik. Erstatningssager skal fortsat behandles af Klagenævnet for Ejendomsformidling eller de almindelige domstole, idet disciplinærnævnet ikke kan tilkende erstatning samt tage stilling til salærets størrelse.
Disciplinærnævnet kan derimod idømme ejendomsmæglerne personlige bøder på op til kr. 300.000,00 samt idømme ejendomsmæglervirksomheder bøder på op til kr. 750.000,00. I særligt grove tilfælde og i tilfælde af gentagelse kan disciplinærnævnet endvidere fratage ejendomsmægleren retten til at udøve sit erhverv. Der er således tale om relativt strenge sanktionsmuligheder, hvilket, ligesom det forhold at nævnets afgørelser offentliggøres på internettet, skal sikre nævnets præventive effekt.
Afslutning
Selvom det på mange måder gøres nemmere at etablere sig indenfor ejendomsformidlingsbranchen, vil eksistensen af de store ejendomsmæglerkæder formentlig betyde, at ændringerne kun vil få begrænset virkning.
Om oprettelsen af disciplinærnævnet vil få betydning, er ligeledes svært på nuværende tidspunkt at vurdere, idet oprettelsen af endnu et klagenævn på mange måder gør det mere uigennemskueligt, hvor man skal henvende sig, når man som køber eller sælger føler sig forurettet. Der er dog imidlertid ingen tvivl om, at nævnet vil få en præventiv effekt, ligesom den øgede forbrugerbeskyttelse i loven vil gavne både køber og sælger.
Juridisk orientering redigeres afadvokat Kim Utzon Jybæk, LL.M.
Advokatfirmaet KYED & JYBÆK
Frederiksberggade 2
1459 København K.
Tlf: 33 145 145
Fax: 33 112 741
Mail: mail@kyed-jybaek.dk
web-site: www.kyed-jybaek.dk
Disclaimer
Advokatfirmaet Kyed & Jybæk har ophavsret til de juridiske artikler, som offentliggøres under overskriften "Juridisk Orientering" på Bjarne Jensen Consults hjemmeside. Indholdet offentliggøres i oplysningsøjemed, og kan således ikke træde i stedet for juridisk rådgivning. Det tilstræbes, at indholdet er ajourført, men der garanteres ikke for artiklernes indhold.
Det er ikke tilladt at ændre på indholdet eller at sælge, gengive, udleje, fremvise, offentligt fremføre eller på anden måde helt eller delvist sprede indholdet i offentligt eller kommercielt sigte, eller i øvrigt benytte indholdet på en måde, der alene tilkommer Advokatfirmaet Kyed & Jybæk.